Jak
długo utrzyma się hossa na rynku nieruchomości i obecne ceny nowych mieszkań
2017 był najlepszym rokiem w historii polskiego rynku mieszkaniowego.
Deweloperzy sprzedali rekordową liczbę mieszkań, więcej niż wprowadzili na
rynek. Nabywców znalazło przeszło dwa razy więcej lokali niż w czasie
poprzedniego boomu. Popyt na nieruchomości stale rośnie od siedmiu lat.
Zapotrzebowanie rynkowe jest teraz tak duże, że firmy budujące mieszkania mają
trudności z jego zaspokojeniem.
W ubiegłym roku deweloperzy już po
raz czwarty z rzędu poprawili własny rekord sprzedaży. Wynik był o ponad 20
proc. lepszy niż rok wcześniej. Podążając za popytem firmy rozpoczęły budowę niespotykanej
dotąd ilości mieszkań. W minionym roku na rynek weszło o jedną czwartą więcej
lokali niż rok wcześniej i dwa razy więcej mieszkań niż cztery lata temu. A mimo
tak dużej produkcji pod koniec 2017 roku oferta mieszkaniowa była mniejsza niż w
jego początkach.
Niskie
oprocentowanie lokat i kredytów
W tym roku ruch w biurach sprzedaży deweloperów również nie słabnie, mieszkania
sprzedają się na pniu, a obserwatorzy rynku zastanawiają się jak długo utrzyma
się hossa. - Zakupom sprzyja stabilna
sytuacja makroekonomiczna oraz wzrost wynagrodzeń w kraju przy niskim
bezrobociu i inflacji. W takich warunkach klienci śmielej podejmują decyzje o
wydatkach na zakup nieruchomosci – przyznaje Tomasz Sadłocha z Ochnik
Development.
- Niewątpliwą podporą segmentu mieszkaniowego
są niskie stopy procentowe, które nie zachęcają do trzymania pieniędzy na deficytowych
lokatach. Więcej zarobić można inwestując w nieruchomości, tym bardziej że
stawki najmu idą w górę. Wysokość stóp procentowych ma dla branży kluczowe
znaczenie, bo nabywcy mieszkań mają większy dostęp do kredytów i możliwość
zaciągania wyższych zobowiązań, a przy tym niższe są koszty finansowania
inwestycji – tłumaczy Tomasz Sadłocha.
Dobra
rentowność wynajmu mieszkań
Podniesienie stóp procentowych spowodowałoby,
zdaniem specjalisty, spadek zdolności kredytowej kupujących. - Gdyby stopy
wzrosły i lokaty bankowe były wyżej oprocentowane z rynku mieszkaniowego
mogłoby też odejść część klientów inwestycyjnych. W projektach Dzielna 64 i
Studio Centrum, które realizujemy w centrum Warszawy tacy kupujący stanowią większość
– informuje ekspert Ochnik Development.
Nic nie wskazuje jednak, żeby stopy
procentowe w najbliższym czasie poszły w górę. Rada Polityki Pieniężnej jest
ostrożna, jeśli chodzi o zapowiedzi. Nie mniej rynek spodziewa się, że podwyżki
nadejdą pod koniec tego roku lub na początku 2019. Jeśli do nich dojdzie,
proces nie będzie szybki i nie powinien wpłynąć na zahamowanie koniunktury. Ewentualny
wzrost będzie prawdopodobnie niewielki, co nie przełoży się na znaczący spadek
popytu na mieszkania. Na wynajmie wciąż będzie można zarobić dużo więcej niż na
lokatach. Stopniowe podwyżki stóp mogą być dla rynku odczuwalne dopiero w
kolejnych latach.
Rosnące ceny mieszkań
Analitycy wskazują,
że podobne obawy dotyczyły podwyżek wkładu własnego do kredytu. Okazało się
jednak, że nabywcy mieszkań doskonale poradzili sobie z jego zwiększeniem. Dziś
przy wymaganym przez banki 20 proc. wkładzie własnym chętnych na kredyty, nie
tylko nie ubywa, ale ich liczba rośnie. Ubiegły rok pod względem sprzedaży hipotek
był najlepszy od sześciu lat.
Gorączkę zakupową mogą
ostudzić natomiast rosnące ceny mieszkań, które generują coraz wyższe koszty
zakupu gruntów, materiałów budowlanych i wykonawstwa. Już w drugiej połowie zeszłego roku w największych aglomeracjach stawki
ofertowe na rynku deweloperskim zaczęły iść w górę.
W Trójmieście ceny nowych mieszkań w ubiegłym roku wzrosły
aż o kilkanaście procent. W Warszawie i Łodzi stawki podskoczyły o niespełna 10
proc., a we Wrocławiu i w Poznaniu o prawie 5 proc. Prognozy mówią, że w tym
roku ceny nowych mieszkań mogą wzrosnąć o dalsze kilkanaście procent.
Trudności z zakupem gruntów
Deweloperzy mają coraz większe trudności z pozyskaniem i
uruchomieniem gruntów pod inwestycje. Firmom nie łatwo znaleźć też wykonawców
nowych budów. Stąd wolniejsze tempo wprowadzania na rynek inwestycji i coraz
wyższe stawki ofertowe za metr.
Duże wątpliwości firm wzbudzają też
planowane zmiany legislacyjne, dotyczące rynku mieszkaniowego, które przynieść
ma nowelizacja ustawy deweloperskiej. Na zgromadzonych przez deweloperów w
bankach ziemi parcelach prawdopodobnie trudniej będzie budować mieszkania. Przygotowywana
ustawa ogranicza bowiem możliwość prowadzenia inwestycji na podstawie decyzji o
warunkach zabudowy, co dziś jest powszechną praktyką.
Mieszkanie+ słabą konkurencją
Pewnego rodzaju konkurencją dla
deweloperów może okazać się też program Mieszkanie+, choć dotychczas w jego ramach nie są prowadzone większe inwestycje.
Trudno określić, jaki będzie miał realnie wpływ na rynek, ponieważ budowa
tanich mieszkań na wynajem przechodzi na razie fazę pilotażową. W tym roku ruszyć
ma dopiero główny filar programu oparty o Krajowy Zasób Nieruchomości. Jak
dotąd jeszcze, wbrew zapowiedziom, nie
są prowadzone większe programowe projekty i nie wiadomo, kiedy zostaną
uruchomione. Tym samym, w najbliższym czasie skala tej inicjatywy, w porównaniu
z działalnością deweloperów, raczej nie będzie znacząca.
Autor: Ochnik Development
Brak komentarzy:
Prześlij komentarz