Czy deweloperzy planują budować mieszkania na wynajem

Czy firmy deweloperskie będą realizować inwestycje przeznaczone pod wynajem instytucjonalny? Czy biorą pod uwagę współpracę z inwestorami albo tworzenie własnych platform do wynajmu? Jakie działania podejmują w tym kierunku? Sondę opracował serwis nieruchomości dompress.pl

Tomasz Kaleta, dyrektor Departamentu Sprzedaży Develia S.A.

Obecnie prowadzimy prace projektowe nad pierwszymi inwestycjami tego typu. Jesteśmy otwarci na rozmowy z funduszami PRS i innymi podmiotami zainteresowanymi długofalową współpracą. Podpisaliśmy umowę joint venture z firmą The Heart, w ramach której wspólnie zbudujemy platformę do kompleksowej obsługi najmu. Jej uruchomienie planujemy na rok 2023, kierując w pierwszej kolejności ofertę do funduszy i klientów indywidualnych. 

Angelika Kliś, członek zarządu Atal  

Nie podjęliśmy kroków w tym kierunku. Od lat skupiamy się na sprzedaży mieszkań klientom indywidualnym i w tym modelu działamy. Niemniej jednak nie wykluczamy sprzedaży instytucjonalnej w przyszłości.

Boaz Haim, prezes Ronson Development

Pod koniec 2021 roku ogłosiliśmy, że rozpoczynamy działalność w segmencie najmu instytucjonalnego. Obecnie możemy pochwalić się powstaniem marki LivinGo. Ten nowy filar biznesu ma zapewnić nam stałe przychody z wynajmu mieszkań w atrakcyjnych częściach największych polskich miast. W naszych projektach PRS firma będzie odpowiadać za cały proces, od etapu projektowania inwestycji, przez etap budowy, po opracowanie oferty, wprowadzenie jej na rynek i zarządzanie samym wynajmem. 

Wzrost znaczenia najmu instytucjonalnego ma podłoże demograficzne i jest związany z rosnącą mobilnością, szczególnie młodego pokolenia. Jednak ma też związek z obecnymi czynnikami ekonomicznymi. Wyhamowanie rynku kredytowego ma bezpośrednie przełożenie na zwrot w kierunku rynku najmu. 

Przygotowujemy ofertę w tym zakresie. Już w połowie przyszłego roku oddamy pierwsze 100 mieszkań w inwestycji Ursus Centralny, dedykowanych właśnie pod PRS. Nasz bank ziemi w tym segmencie w Warszawie jest zabezpieczony na prawie 2 000 mieszkań i stale pracujemy nad jego poszerzeniem. Nie wykluczamy także rozszerzenia go o kolejne miasta.

Robert Stachowiak, prezes zarządu SGI

Do tej pory dość mocno skupialiśmy się na klientach indywidualnych, którzy cenią sobie standard premium. Obecnie, gdy dostępność kredytów jest znacznie mniejsza i w niektórych przypadkach spłaty odsetek są wyższe niż raty kredytu, również zamożniejszym klientom nie będzie opłacało się pewnie korzystać z tak kosztownego finansowania. Dlatego też rozpoczęliśmy rozmowy z inwestującymi ostatnio w Polsce funduszami, kupującymi budynki z mieszkaniami na wynajem instytucjonalny. 

Cezary Grabowski, dyrektor marketingu i sprzedaży w Bouygues Immobilier Polska 

Obecnie skupiamy się na budowie inwestycji, które są przeznaczone dla klienta indywidualnego, gdyż chcemy zaspokoić potrzeby mieszkaniowe na rynkach w Warszawie, Wrocławiu, Poznaniu i Trójmieście. Aktualnie nie mamy planów budowy mieszkań wyłącznie pod wynajem, jednak cały czas uważnie analizujemy rynek. Trzeba podkreślić, że mieszkanie to podstawowa potrzeba. Niestety ze względu na obostrzenia kredytowe wiele osób rezygnuje z zakupu mieszkania i zaczyna interesować się jego wynajmem. Tu jednak napotykają kolejne trudności, a mianowicie małą podaż mieszkań, szczególnie w dużych miastach i  rekordowe ceny najmu, które w ciągu ostatniego roku wzrosły o kilkadziesiąt procent.

Adrian Potoczek, dyrektor ds. Sprzedaży i Marketingu w Wawel Service

Na razie nie mamy w planach budowy tego typu projektów. Oczywiście, rozmawiamy z inwestorami, ale wciąż naszymi głównymi klientami są nabywcy indywidualni. To właśnie na nich chcemy się skupić tworząc ofertę. 

Joanna Janowicz, dyrektor zarządzająca w firmie Constructa Plus 

Potwierdzam, że w tej chwili prowadzimy rozmowy z kontrahentami instytucjonalnymi w odniesieniu do jednego z dwóch projektów, które planujemy wybudować z myślą o wynajmie. Z całą pewnością będzie to wynajem długoterminowy, a operatorem będzie spółka, którą powołamy do tego celu. Nasze plany są dalekie od tworzenia platformy czy zawierania umów za pośrednictwem rozwiązań elektronicznych. Zależy nam na tradycyjnym sposobie obsługi klientów, ponieważ wiemy, jak ważne są relacje. Zbudowanie ich jest prawie niemożliwe przy zanonimizowanym kontakcie pozbawionym ludzkiego oblicza.

Sebastian Barandziak, prezes zarządu Dekpol Deweloper

Ze względu na ograniczone obecnie możliwości zakupu nieruchomości, mieszkania przeznaczone na wynajem będą stale zyskiwać na popularności. Spodziewamy się dalszego ożywienia na rynku najmu i w związku z tym rozważamy wejście na rynek PRS. Obecnie badamy rynek i zbieramy informację na temat tego, jak wygląda funkcjonowanie PRS w kraju i poza nim.

Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic

Rozważamy taką współpracę, ale nie w Warszawie. Mamy w portfelu 2 wieloetapowe projekty w Poznaniu i Łodzi i w ich przypadku rozważamy współpracę z inwestorami instytucjonalnymi.

Janusz Miller, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu Home Invest

Skupiamy działalność głównie na budowie mieszkań na sprzedaż klientom indywidualnym. Natomiast rozważamy także sprzedaż do funduszy inwestycyjnych. Mamy już doświadczenie w tej kwestii. Z końcem ubiegłego roku zawarliśmy umowę z funduszem dotyczącą sprzedaży całego budynku na warszawskich Bielanach przy metrze Słodowiec.

Małgorzata Ostrowska, dyrektor Pionu Marketingu i Sprzedaży w J.W. Construction Holding S.A.

Budujemy obecnie lokale inwestycyjne na sprzedaż w inwestycji Pileckiego 59, zlokalizowanej u zbiegu ulic Pileckiego i Puławskiej na warszawskim Ursynowie. Trafiają one do rąk prywatnych inwestorów. W cenie od 295 tys. zł są apartamenty, których właściciel może liczyć na stały dochód z najmu i realny wzrost wartości nieruchomości w czasie.

Grzegorz Kopacki, wiceprezes zarządu Homeland Development

Nie planujemy realizacji inwestycji pod wynajem. Inwestorzy instytucjonalni mają coraz wyższy koszt pieniądza, w związku z tym nie akceptują dzisiaj tylu projektów, ile jeszcze 6-12 miesięcy temu. Budowanie pod wynajem całkowicie nam dzisiaj nie odpowiada.

Marcin Michalec, CEO Okam

Wśród Polaków, których nie będzie stać na własne mieszkanie, ale także w rosnącym gronie obcokrajowców przebywających Polsce, rozwijać się będzie nadal najem krótko- i długookresowy. W związku z niesprzyjającą, ogólną sytuacją gospodarczą, rosnącą inflacją, trudnościami niektórych deweloperów w pozyskaniu kredytów inwestycyjnych czy rosnącymi kosztami realizacji i finansowania inwestycji jest wysoce prawdopodobne, że na znaczeniu zyska najem instytucjonalny. To, w perspektywie planowanych projektów, dla części inwestorów, którym lokale sprzedają się wolniej, szansa na rozbudowę portfela inwestycyjnego, szybszy zwrot zainwestowanego kapitału czy dodatkowy przychód. 

Nasza firma koncentruje się na inwestycjach na sprzedaż. Nie wykluczamy jednak, że w przyszłości rozwijać będziemy aktywność także w segmencie PRS.

Wojciech Chotkowski, prezes zarządu Aria Development 

Jesteśmy otwarci na różne formy dywersyfikacji działalności oraz na projekty z inwestorami instytucjonalnymi. Doświadczenie oraz wiedza i umiejętności naszego zespołu będą dużym wsparciem we współpracy z potencjalnym partnerem.

Mariola Żak, dyrektor sprzedaży i marketingu w Aurec Home  

Nie zamykamy się na żadne projekty budowlane, jednak naszą główną działalność koncentrujemy na budowie mieszkań. Przy realizacji projektów mieszkaniowych jesteśmy otwarci na współpracę z podmiotami zewnętrznymi. Staramy się koncentrować na realizacji projektów, a nie na ich długofalowej obsłudze.

Piotr Baran, prezes zarządu PCG S.A. 

Zapotrzebowanie na nowe mieszkania w Polsce jest ciągle ogromne, według danych statystycznych brakuje nawet 3 milionów lokali. Sytuacja jest tak zła i grozi wzrostem liczby osób dotkniętych kryzysem bezdomności, że w tej sprawie u premiera interweniował Rzecznik Praw Obywatelskich. Spadki sprzedaży u deweloperów wynikają z silnego ograniczenia zdolności kredytowej kupujących i wzrostu kosztów kredytów, to te czynniki ostudziły popyt na rynku mieszkaniowym. 

Potrzeby jednak nie zniknęły, w tej sytuacji najlepszym rozwiązaniem jest zaoferowanie tym osobom profesjonalnego najmu mieszkania, bo potencjał, szczególnie w miastach poza wielką szóstką, takich jak na przykład Legnica, Wałbrzych czy Szczecin jest ogromny. Nasza firma się do tego przygotowuje. Tworzymy struktury wewnętrzne, powołaliśmy spółkę PCG Rent. Chcemy możliwie najszybciej uruchomić taką ofertę we wszystkich naszych inwestycjach. 
Niestety problemem obecnie w Polsce jest brak instrumentów finansowych ze strony banków. Na ten moment nie ma możliwości pozyskania finansowania na zakup mieszkań pod instytucjonalny najem, co wyklucza wiele małych i średnich firm deweloperskich.

Gotówkowe transakcje w tej sytuacji rynkowej możliwe są jedynie dla dużych podmiotów z kapitałem zagranicznym. Firmy deweloperskie takie jak PCG, choć są zdolne szybko dostosować swoją działalność także do najmu mieszkań, nie są w stanie tego zrobić bez uzyskania kredytu na ten cel z banku. Dlatego czekamy i mamy nadzieję na jak najszybszą zmianę w tym zakresie w sektorze bankowym.

W jakiej cenie znajdziemy najtańsze mieszkania u deweloperów

Jaką kwotą trzeba dysponować, żeby kupić najmniejsze mieszkania oferowane przez deweloperów w poszczególnych miastach? W których inwestycjach są dostępne? Jaki mają metraż? Kiedy będą gotowe? Sondę opracował serwis nieruchomości dompress.pl             

 

Adrian Potoczek, dyrektor ds. Sprzedaży i Marketingu w Wawel Service

Najtańsze mieszkania z naszej ofercie są kompaktowe, dwupokojowe lokale. Mieszkanie o powierzchni 33 mkw. z balkonem lub ogródkiem w inwestycji Piasta Park w Krakowie można kupić w cenie 364,9 tys. zł. W gotowym do odbioru, wcześniejszym etapie tego projektu podobne mieszkanie kosztuje od 406 560 zł. Osiedle zlokalizowane jest u zbiegu ulic Piasta Kołodzieja i Ognistych Wici w krakowskich Mistrzejowicach. To doskonałe miejsce dla osób, które cenią spokój i kontakt z naturą, z jednoczesnym zachowaniem wszelkich udogodnień, jakie daje rozbudowana infrastruktura osiedlowa, bliskość centrum miasta oraz doskonała komunikacja.

Jeżeli chodzi o nasz drugi rynek, - Katowice, w inwestycji Bytkowska 2.0 kawalerkę o powierzchni 25 mkw. można nabyć w cenie 267,3 tys. zł. To atrakcyjne osiedle powstaje w zielonym i spokojnym otoczeniu Parku Śląskiego. Każde z mieszkań w tej inwestycji posiada duży balkon, taras lub ogródek, a także funkcjonalną komórkę lokatorską.

Tomasz Kaleta, dyrektor Departamentu Sprzedaży, Develia S.A.

Najtańsze mieszkania z naszej oferty można nabyć za około 250 tys. zł w gdańskiej inwestycji Południe Vita. W nieco wyższej cenie, około 315 tys. zł - 325 tys. zł oferujemy lokale w Krakowie, Katowicach i we Wrocławiu.

Najdroższa pozostaje Warszawa. W stolicy najmniejsze mieszkania, którymi dysponujemy kosztują od 380 tys. zł.  Metraże tych mieszkań wahają się od 26 mkw. do 32 mkw.

Angelika Kliś, członek zarządu Atal  

W gdańskiej inwestycji Przystań Jasień, która zostanie ukończona za rok mieszkanie o powierzchni 48 mkw. można kupić za przeszło 440 tys. zł. W Katowicach najtańszy lokal, 26 metrową kawalerkę mamy w sprzedaży w projekcie Francuska Park za ponad 247 tys. zł.

W Krakowie lokal o metrażu 41 mkw. jest do nabycia w inwestycji Strefa Cegielnia za około 360 tys. zł. W Łodzi w Nowym Mieście Polesie na klientów czeka dwójka o powierzchni 33 mkw. w cenie ponad 264 tys. zł, która będzie gotowa w drugim kwartale 2024 roku.

W Zaciszu Marcelin w Poznaniu mieszkanie jednopokojowe mamy w ofercie za około 248 tys. zł.

We wrocławskim osiedlu Atal City Square mieszkanie wielkości 28 mkw. kosztuje około 348 tys. zł. W Warszawie najtańsze mieszkanie można znaleźć w inwestycji Zakątek Harmonia, której budowa zakończy się w grudniu 2025 roku. Lokal o powierzchni 33 mkw. kosztuje ponad 305 tys. zł. 

Cezary Grabowski, dyrektor marketingu i sprzedaży w Bouygues Immobilier Polska

W Warszawie mamy mieszkania w trzech inwestycjach. To przede wszystkim M Bemowo oraz Novélia Bemowo na Bemowie,  gdzie w sprzedaży jest łącznie blisko 200 mieszkań w układach od 1 do 4 pokoi z ogródkami, balkonami lub tarasami. W Warszawie ceny lokali dwupokojowych zaczynają się od 460 tys. zł.

W Poznaniu oferujemy mieszkania w dwóch lokalizacjach. Nieopodal Jeziora Maltańskiego powstanie Lune de Malta, gdzie mamy prawie 200 mieszkań. Na Wildzie, przy kultowych schodach Czarneckiego w budowie jest Vilda Moderne, gdzie w sprzedaży jest ponad 50 mieszkań. Ceny mieszkań w formacie studio w Poznaniu zaczynają się od 319 tys. zł.

We Wrocławiu realizujemy osiedle Le Vert nieopodal Parku Pilczyckiego i prestiżową Sienkiewicza Résidence, naprzeciw Ogrodu Botanicznego. Mieszkanie dwupokojowe w stolicy Dolnego Śląska jest do nabycia od 400 tys. zł.

W Gdyni, w naszym pierwszym i niezwykle stylowym projekcie w tym mieście - Żeromskiego 7, które położone jest 8 minut spacerem od Skweru Kościuszki lokale jednopokojowe są w cenie od 490 tys. zł.

Małgorzata Ostrowska, dyrektor Pionu Marketingu i Sprzedaży w J.W. Construction Holding S.A.

W ukończonym budynku Bliska Wola Tower w Warszawie za najtańsze mieszkanie o powierzchni 25 mkw. trzeba zapłacić 500 tys. zł. W kameralnym osiedlu Stacja Centrum, w centrum Pruszkowa, którego budowa zakończy się za dwa lata, lokal o metrażu 27 mkw. kosztuje 290 tys. zł. Inwestycja jest doskonale skomunikowana z centrum Warszawy, położona w odległości 3 min. od stacji PKP.

W Osiedlu Horizon w Gdańsku, w pobliżu Zatoki Gdańskiej najtańsze mieszkanie o powierzchni 35 mkw. można kupić za 470 tys. zł. Lokale będą gotowe w czwartym kwartale przyszłego roku.

W inwestycji Apartamenty Nad Odrą, realizowanym przy bulwarach szczecińskich, która będzie miała własną marinę, a lokale widok na rzekę, najtańsze mieszkanie o powierzchni 27 mkw. kosztuje 386 tys. zł. Zakończenie budowy projektu zaplanowane zostało na drugi kwartał 2024 roku.

W Osiedlu Kościuszki w centrum Chorzowa najtańsze mieszkanie o metrażu 28 mkw. można kupić za 230 tys. zł. Budowa zakończy się w przyszłym roku.

Sebastian Barandziak, prezes zarządu Dekpol Deweloper

Oferujemy aktualnie 285 mieszkań jedno do czteropokojowych o zróżnicowanych metrażach od około 26 mkw. do 70 mkw. Realizowane aktualnie inwestycje mieszkaniowe zlokalizowane są w Gdańsku - Osiedle Pastelowe, Neo Jasień, Lazur Park i Rokitkach - Osiedle Kociewskie. W ofercie dostępne są lokale w cenie od 224 tys. zł brutto za lokal o powierzchni 33 mkw. w Osiedlu Kociewskim, którego drugi etap będzie gotowy w przyszłym roku. Część lokali jest już gotowa do odbioru, w inwestycji Lazur Park i pierwszym etapie Osiedla Kociewskiego. Budowa inwestycji Neo Jasień i drugiego etapu Osiedla Pastelowego zakończyć się ma jeszcze w tym roku.

Karolina Bronszewska, członek zarządu, dyrektor Marketingu i Innowacji Ronson Development

Zależy nam na dopasowaniu się do potrzeb i możliwości finansowych naszych klientów, dlatego wprowadzamy do naszej oferty rozwiązania, które być może ułatwią decyzję zakupową. Oferujemy naszym klientom gwarancję stałej ceny, a we flagowych projektach duże rabaty. W inwestycji Miasto moje na warszawskiej Białołęce cena może być niższa o 50 tys. zł, a rabat w Ursusie Centralnym może wynieść nawet 68 tys. zł. Ponadto, w każdym z projektów wprowadziliśmy nowy system płatności 20/80, który zakłada, że 20 proc. ceny klient reguluje na etapie podpisania umowy, a 80 proc. przy odbiorze kluczy.

Przygotowaliśmy dla naszych klientów szereg promocji, w każdej z prowadzonych inwestycji. W podwarszawskim projekcie EKO Falenty, gdzie w pierwszym etapie powstaną 42 nowoczesne domy w zabudowie szeregowej, wyposażone w rozwiązania ekologiczne, oferujemy atrakcyjną cenę całkowitą - od 592 tys. zł.

W projekcie Nowe Warzymice pod Szczecinem obowiązuje obecnie specjalna oferta na dwa duże mieszkania z antresolami, a gotowe, czteropokojowe mieszkania są w sprzedaży w kwocie od 547 tys. zł. Także we Wrocławiu, w projekcie Viva Jagodno, której budowę kończymy, mamy teraz specjalny rabat na mieszkania z antresolą. Ceny zaczynają się od 7 250 zł za mkw.   

Janusz Miller, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu Home Invest

W naszej ofercie najtańsze mieszkanie jednopokojowe o powierzchni 27 mkw. można kupić w cenie 396 tys. zł. Lokal powstanie w ramach trzeciego etapu inwestycji Warszawski Świt w stołecznej dzielnicy Targówek. Zakończenie realizacji inwestycji przewidziane jest w pierwszym kwartale 2024 roku. Atutem osiedla jest usytuowanie w pobliżu nowej stacji metra Bródno.

Marcin Michalec, CEO Okam

Klienci mają aktualnie do wyboru mieszkania z kilku inwestycjach, które prowadzimy w Warszawie, Łodzi i Katowicach. W warszawskim projekcie Central House, który planujemy oddać do użytkowania na początku 2023 roku, można wybierać jeszcze z kilkudziesięciu mieszkań. Najtańsze lokale o metrażu około 30 mkw. są w cenie 12 000 – 13 000 zł za mkw. Trwa też przedsprzedaż mieszkań w warszawskiej inwestycji CITYFLOW realizowanej w dzielnicy Wola, dla której niedawno otrzymaliśmy prawomocne pozwolenie na budowę.

Do nabycia są także mieszkania w Strefie PROGRESS powstającej w centrum Łodzi, która sąsiadować będzie z naszą inwestycją kulturowo-rozrywkową - Strefa Piotrkowska 217. Mieszkania o metrażu około 30 mkw. można zakupić w cenie około 9 000 zł - 9500 zł/ mkw., z planowanym na pierwszy kwartał 2024 roku terminem oddania do użytkowania. 

W Dolinie Trzech Stawów w Katowicach pozostało nam jeszcze kilka mieszkań w drugim etapie w cenie 9500 – 10 000 zł za mkw. Realizujemy również trzeci etap projektu, w którym klienci mogą wybierać z około 40 mieszkań. Oddanie do użytkowania drugiego etapu planowane jest w drugim kwartale 2023 roku, a kolejnego w pierwszym kwartale 2024 roku.

Marek Pawlukiewicz, rzecznik prasowy Aria Development

Prowadzimy sprzedaż mieszkań w nowym Osiedlu Natura 2 w Wieliszewie. Mieszkania mają powierzchnię od 29 mkw. do 76 mkw. Mieszkańcy otrzymają do nich klucze jeszcze w tym roku. To ekologiczna inwestycja w pobliżu natury, z dogodnym dojazdem do Warszawy. Ceny mieszkań zaczynają się od 6 200 zł/mkw. Najtańszy lokal w ofercie mamy za 251 tys. zł. W ramach promocji w przypadku wybranych mieszkań można kupić miejsce postojowe w garażu podziemnym za 5 000 zł i otrzymać akt notarialny gratis.

Mariola Żak, dyrektor sprzedaży i marketingu w Aurec Home 

Prowadzimy sprzedaż mieszkań w osiedlu Miasteczko Jutrzenki zlokalizowanym w warszawskich Włochach. Mieszkania można kupić za gotówkę, kredyt lub z pomocą korzystnego systemu finasowania 20/80. W tym przypadku wymagana jest zaledwie 20 proc. przedpłata, a pozostałe 80 proc. można opłacić, gdy mieszkanie będzie gotowe. Lokale z trzeciego etapu oddane zostaną do użytku w drugim kwartale 2023 roku, a z czwartego planujemy przekazać w ręce właścicieli w czwartym kwartale przyszłego roku. Piąty etap będzie gotowy w drugim kwartale 2024. 

Bartłomiej Mandryga, kierownik działu sprzedaży i marketingu PCG S.A.

W najniższej cenie w naszej ofercie mamy mieszkania w Jaworze na Dolnym Śląsku niedaleko Legnicy, w spokojnym osiedlu Lavor. W limitowanej ofercie promocyjnej jest ostatnie jednopokojowe mieszkanie o powierzchni 29 mkw. w cenie 187 tys. zł. Dostępne są też dwie kawalerki o powierzchni 26 mkw. w cenie 199 tys. zł. Każdy lokal ma loggię. Oddanie mieszkań do użytku zaplanowane jest w pierwszym kwartale przyszłego roku.

W samej Legnicy w osiedlu Scala Park w cenie 201 tys. zł mamy wolne kawalerki o powierzchni 26 mkw. usytuowane na atrakcyjnym 3. piętrze budynku z windą. Każda z nich posiada salon z aneksem kuchennym, łazienkę, przedpokój oraz balkon i taras. Mieszkania zostaną oddane do użytku w pierwszym kwartale 2023 roku.

Piękne dwupokojowe mieszkania o metrażu 38 mkw. można kupić w cenie 262 tys. zł w inwestycji Nowe Podzamcze w Wałbrzychu. Lokale w nowoczesnym budynku z windą dostępne są na kilku piętrach. Każde mieszkanie składa się z pokoju dziennego z aneksem kuchennym i wyjściem na balkon, sypialni, łazienki i przedpokoju. Oddanie osiedla zaplanowane jest w trzecim kwartale 2023 roku.

W Szczecinie w osiedlu Victoria Apartments nad jeziorem Dąbie w najniższej cenie można nabyć mieszkanie dwupokojowe na 1. piętrze w cenie 494 tys. zł. Lokal posiada duży balkon z szafą do przechowywania, a w standardzie ma zainstalowany system smart home. Unikatowe położenie i wysoka jakość budowy przekonała już wiele osób, dlatego jest to jedno z ostatnich mieszkań dwupokojowych w tej inwestycji. Będzie gotowe do odbioru do końca tego roku.

W jakich cenach wybierają teraz mieszkania kupujący

 Jak zmieniły się preferencje nabywców mieszkań po drastycznym ograniczeniu dostępu do kredytów? W jakim stopniu kupujący zweryfikowali swoje oczekiwania? Jakie mieszkania cieszą się największym powodzeniem? W jakich cenach? Czy nabywcy inwestycyjni są nadal aktywni? Sondę opracował serwis nieruchomości dompress.pl

Tomasz Kaleta, dyrektor Departamentu Sprzedaży Develia S.A.

Jeśli chodzi o strukturę sprzedaży, nie odnotowaliśmy większych zmian w porównaniu do lat ubiegłych. Sprzedajemy mniej więcej tyle samo małych lokali, kawalerek i dwupokojowych lokali, co mieszkań większych. Średnia powierzchnia sprzedawanych nieruchomości oscyluje w okolicach 54 mkw. Ceny zależą od standardu i lokalizacji inwestycji.

Nie można jednak zaprzeczyć, że aktualna sytuacja geopolityczna i ekonomiczna nie wpłynęła mocno na rynek, utrudniając zakup szczególnie niektórym grupom klientów. Podwyżki stóp procentowych najmocniej uderzyły w młodych nabywców, planujących zakup swojego pierwszego mieszkania, którzy zwykle muszą korzystać z finansowania bankowego. Kolejną grupą są osoby, które z pomocą kredytu hipotecznego chciały zakupić dom lub zamienić mieszkanie na większe. Obecnie tylko około 25 proc. mieszkań z naszej oferty jest kupowanych ze wsparciem banków i na ogół nie jest to znaczące dofinansowanie. Wskaźnik LTV, wyznaczający relację wysokości kredytu do wartości nieruchomości wynosi w tych transakcjach średnio 40-50 proc. Aktualnie dominują klienci gotówkowi, którzy poszukują dużych mieszkań na własne potrzeby lub kupują małe lokale w celach inwestycyjnych.

Angelika Kliś, członek zarządu Atal

Preferencje nie zmieniły się znacznie, ponieważ wynikają w dużej mierze z potrzeby posiadania mieszkania spełniającego określone kryteria klienta, jak na przykład trzy pokoje dla rodziny. Zauważamy jednak tendencję, że jeśli klient wybiera pomiędzy dwoma mieszkaniami o podobnym metrażu i określonej liczbie pokoi finalnie decyduje się na to mniejsze.

Wybór lokalu w niższej cenie zwiększa kupujących na uzyskanie kredytu. W przypadku klientów kredytowych zainteresowaniem cieszą się mieszkania w średniej cenie na poziomie około 500 tys. zł. Nabywcy gotówkowi są nadal aktywni i nie są to wyłącznie typowi inwestorzy, lecz także osoby, które poprzez zakup nieruchomości chcą ochronić swój kapitał.

Cezary Grabowski, dyrektor marketingu i sprzedaży w Bouygues Immobilier Polska

W związku z istotnym spadkiem możliwości zakupowych, spowodowanych malejącą zdolnością kredytową klienci coraz uważniej przyglądają się maksymalnemu wykorzystaniu powierzchni w mieszkaniach. Oznacza to, że szukają dobrze zaaranżowanych, ale możliwe małych mieszkań, najczęściej dwu i trzypokojowych. Działamy na czterech rynkach – w Warszawie, w Poznaniu, Wrocławiu i w Trójmieście. W sprzedaży mamy aktualnie 8 inwestycji, od kameralnych inwestycji, po komfortowe osiedla dla rodzin. Cena mieszkania jest uzależniona od wielu aspektów, w tym lokalizacji i standardu projektu. Osoby zainteresowane kupnem mieszkania w Warszawie najczęściej pytają o mieszkania dwupokojowe w cenie do 550 tys. zł i trzypokojowe do 750 tys. zł.

Widzimy również, że aktywni są klienci gotówkowi, którzy kupując mieszkania w topowych lokalizacjach chcą ulokować bezpiecznie swój kapitał. Oczywiście nie jest to zjawisko na taką skalę, jak w latach poprzednich, ale nadal jest to istotna część rynku., którą również musimy brać pod uwagę przy naszych inwestycjach.

Sebastian Barandziak, prezes zarządu Dekpol Deweloper

Ograniczenie zdolności kredytowej przełożyło się na zmiany w preferencjach nabywców. Aktualnie klienci zdecydowanie bardziej niż wcześniej kładą nacisk na cenę lokalu, nawet kosztem rezygnacji z niektórych swoich oczekiwań. Z obserwacji doradców ds. sprzedaży wynika, że osoby poszukujące mieszkań w Trójmieście są zainteresowane kupnem lokali w cenach nieprzekraczających 300 tys. zł, co biorąc pod uwagę aktualne ceny rynkowe często nie jest możliwe do spełnienia. Co ważne, nadal bardzo aktywni są nabywcy inwestycyjni, którzy upatrują teraz możliwości dyktowania własnych warunków zakupowych deweloperom w związku ze zmniejszonymi możliwościami nabywczymi części klientów.

Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic

Według najnowszych danych z BIK, ilość wniosków kredytowych w sierpniu br. w ujęciu r/r spadła o 72 proc. Spadki sprzedaży w zależności od miasta sięgają 50-70 proc. Trudno więc mówić o zmianie preferencji nabywców. Klienci, którzy w ponad 40 proc. musieli posiłkować się kredytem, odpłynęli z rynku.

Grzegorz Kopacki, wiceprezes zarządu Homeland Development

Koszt finansowania wzrósł drastycznie, same koszty odsetkowe kredytu deweloperskiego, nie licząc prowizji i wielu kosztów około kredytowych, to dzisiaj około 11 proc. Jeszcze rok temu było to około 5 proc. Dostrzegamy również większą ostrożność w udzielaniu kredytów przez banki. Coraz mniej biznes planów dostaje zielone światło na komitetach kredytowych. Projekty, które był akceptowalne rok temu dzisiaj są odrzucane. Ceny mieszkań: problemem jest fakt, że ciężko negocjować ceny mieszkań, zastosować promocję za metr kwadratowy, ponieważ ceny minimalne zapisane są w umowach kredytowych. W biznes planie cena kredytu deweloperskiego często jest przerzucana w cenie na odbiorcę produktu.

Małgorzata Ostrowska, dyrektor Pionu Marketingu i Sprzedaży w J.W. Construction Holding S.A.

Preferencje kupujących nie zmieniły się, zmieniły się ich możliwości. Nawet zarabiający powyżej średniej krajowej nie mają łatwej sytuacji, planując zakup mieszkania. Kredyt hipoteczny ze zmienną stopą jest jeszcze w niektórych bankach tańszy niż analogiczny produkt oparty na okresowo stałym oprocentowaniu, ale w porównaniu z poprzednim miesiącem wyższe są marże. Wobec czego wielu klientów utraciło zdolność kredytową. Dochód na poziomie 6-7 tys. zł. na osobę, szczególnie w Warszawie, oznacza dość ograniczony wybór mieszkań, a wszystkim zarabiającym mniej pozostaje tylko wynajem. Stąd w ostatnich miesiącach rynek najmu dynamicznie się rozwija. Mieszkanie można wynająć już nie tylko na rynku wtórnym. Dużą popularnością cieszą się mieszkania i apartamenty, które wynajmują deweloperzy, bo gwarantują wysoki standard lokali i bezpieczeństwo najmu. W inwestycji Aleje Jerozolimskie 216 w Warszawie wynajęte zostały niemal wszystkie apartamenty, które w czasie pandemii opustoszały na wiele miesięcy. Gotowe i wyposażone apartamenty inwestycyjne są łakomym kąskiem dla klientów, którzy chcą zabezpieczyć swoje oszczędności przed inflacją. Kupując lokal z najemcą mogą od razu zarabiać na wynajmie. Klienci inwestycyjni na ogół wybierają małe lokale, najchętniej jedno lub dwupokojowe, najczęściej w cenie do 500 tys. zł. Takim produktem są apartamenty należące do tzw. kategorii aparthoteli - Apartamenty Pileckiego 59 na warszawskim Ursynowie, zabezpieczone aktem notarialnym i wpisem do księgi wieczystej. Kupując taki lokal można odliczyć 23 proc. stawkę VAT. Małe lokale o powierzchni poniżej 25 mkw., z uwagi na brak możliwości zameldowania w nich, nie generują ryzyka związanego ze skutkami ustawy o ochronie praw lokatorów. Klienci mogą liczyć na regularny miesięczny dochód z wynajmu długoterminowego czy krótkoterminowego i takie lokale idealnie sprawdzą się też na biuro.

Robert Stachowiak, prezes zarządu SGI

Przede wszystkim, w porównaniu do np. trzeciego czy czwartego kwartału 2021, zmniejszyła się liczba podpisywanych umów deweloperskich. Mieszkania kupowane na rynku pierwotnym zwykle finansowane są głównie kredytami, więc podniesienie stóp procentowych i związana z tym niższa zdolność kredytowa mocno wpłynęły na niższe statystyki sprzedaży. Wielu klientów, z uwagi na aktualną sytuację na rynku, odkłada decyzję o kupnie na kolejny rok i decyduje się pozostać przy wynajmie. Niemniej sytuacja nie jest jednorodna dla całego rynku – jakościowe inwestycje nadal znajdują nabywców, którzy traktują zakup wysokiej klasy mieszkania jako dobrą lokatę kapitału.

Karolina Bronszewska, członek zarządu, dyrektor Marketingu i Innowacji Ronson Development

Nasze statystyki sprzedażowe pokazują, że najpopularniejszymi metrażami są obecnie kawalerki oraz mieszkania dwupokojowe, w przedziale od 30 mkw. do 45 mkw. Jest to naturalnym efektem znacznego obniżenia zdolności kredytowej klientów, będącego konsekwencją kolejnych podwyżek stóp procentowych. Zdarza się, że nasi potencjalni klienci podczas wizyty w biurze sprzedaży jako kwotę maksymalną za mieszkanie dwupokojowe podają 400 tys. zł, na przykład w Warszawie, co przy obecnych średnich cenach mkw. w stolicy jest trudne do osiągnięcia. Natomiast dokładamy wszelkich starań, aby ułatwić klientom decyzję o zakupie mieszkania w naszych inwestycjach. Oferujemy gwarancję stałej ceny, a we wszystkich projektach wprowadziliśmy nowy system płatności – 20/80, który zakłada, że 20 proc. ceny klient reguluje na etapie podpisania umowy, a 80 proc. dopiero przy odbiorze kluczy.

Bardzo aktywni są klienci gotówkowi. Aktualnie w ten sposób realizowanych jest nawet 70 proc. transakcji. Nieruchomości nadal postrzegane są jako bezpieczna lokata kapitału, szczególnie przy tak dużym jak obecne zainteresowaniu rynkiem najmu.

Marcin Michalec, CEO Okam

Niższa zdolność kredytowa naturalnie przekłada się na możliwości zakupowe wielu konsumentów. Klienci kredytowi, jeśli już uzyskają finansowanie na zakup własnego M,

są obecnie w stanie zakupić mniejsze mieszkanie niż byliby jeszcze zaledwie kilka lat temu. Rzeczywistość kredytowa związana z trudnościami pozyskania pożyczki czy regularne podwyżki stóp procentowych zmuszają do weryfikacji preferencji i marzeń konsumentów oraz dopasowania ich do bieżących możliwości finansowych. Aktualnie największym zainteresowaniem cieszą się mieszkania dwupokojowe o metrażu do 40 mkw. i trzypokojowe o powierzchni do 60 mkw.

Jeśli chodzi o nasze inwestycje, wiele osób decydujących się na zakup lokali to wciąż klienci indywidualni dysponujący kapitałem czy oszczędnościami. W dobie wysokiej rosnącej inflacji i ogólnej niepewności gospodarczej posiadane środki chcą bezpiecznie ulokować.

Mariola Żak, dyrektor sprzedaży i marketingu w Aurec Home

Uwaga potencjalnych klientów zainteresowanych kupnem mieszkania zwrócona jest teraz na ceny. Rynek radykalnie zweryfikował ich możliwości zakupowe. Z danych Biura Informacji Kredytowej wynika, że w lipcu banki udzieliły 9 tysięcy kredytów mieszkaniowych, a przed rokiem było ich 24 tys. Mocno skurczyła się także liczba wniosków kredytowych. W lipcu było ich ponad 14,1 tysięcy., czyli o blisko 68 proc. mniej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku.

Niestabilna sytuacja gospodarcza powoduje, że klienci rozważnie podchodzą do zakupu mieszkania i szukają lokali o mniejszej powierzchni. Kupujący w osiedlu Miasteczko Jutrzenki najczęściej pytają o kawalerki i przestronne mieszkania dwupokojowe o metrażu około 40 mkw. Niezmiennie obserwujemy zmiany na rynku nieruchomości i wiemy, z czym zmagają się potencjalni klienci. Dlatego uruchomiliśmy bezpieczny system płatności 20/80, co oznacza, że nabywca na początek wpłaca 20 proc. ceny nieruchomości, a pozostałe 80 proc. po zakończeniu budowy.

Małgorzata Przepiera, kierownik sprzedaży PCG S.A. w Szczecinie

Obserwujemy zainteresowanie mieszkaniami o niższych cenach niż dotychczas. Klienci mają obniżoną zdolność kredytową, więc starają się znaleźć najtańsze mieszkanie o maksymalnie największej powierzchni. Zapytania mamy nadal o różnorodne metraże, i te najmniejsze o powierzchni około 40 mkw., jak i te większe o metrażu około 60-70 mkw. Wszystko zależy od intencji kupującego i sposobu finansowania. Klienci gotówkowi, których mamy teraz najwięcej, poszukują większych apartamentów z najbardziej atrakcyjnym położeniem, natomiast osoby korzystające z kredytu hipotecznego szukają kompromisów ze względu na cenę.

Zmieniła się na pewno tolerancja na podwyższanie budżetu na zakup mieszkania. O ile wcześniej zalety danego lokum skłaniały kupujących do wybrania nieco droższego lokalu, niż pierwotny budżet, teraz podawane na początku rozmów maksymalne kwoty rzadko są przekraczane.

Obecnie największym problemem jest spadek zdolności kredytowej i niepewność w uzyskaniu finansowania na zakup nieruchomości. Dodatkowo brak stabilności makrogospodarczej nie ułatwia klientom podejmowania decyzji o zakupie. Coraz częściej pytają o koszty eksploatacji, szczególnie ogrzewania.

Marek Pawlukiewicz, rzecznik prasowy Aria Development

W związku z wyższymi stopami procentowymi oraz pogorszeniem się zdolności kredytowej obserwujemy spadek liczby osób kupujących mieszkania na kredyt, ale bez wątpienia problem ten dotyczy całego rynku deweloperskiego w Polsce. Obecnie większe lokale sprzedają się gorzej, ale jest więcej klientów gotówkowych, którzy kupują mieszkania o mniejszej powierzchni.

Ceny w Osiedlu Natura 2 w Wieliszewie zaczynają się od 6 200 zł/ mkw. Mieszkanie czteropokojowe o powierzchni 76 mkw., które można odebrać jeszcze w tym roku kosztuje 493 tys. zł wraz z miejscem parkingowym w garażu podziemnym.

 

DOMPRESS

Czy kosztowne kredyty inwestycyjne wyhamują rynek mieszkaniowy

Czy pozyskanie kapitału na inwestycje w bankach, które jest teraz obarczone wyższymi kosztami spowoduje ograniczenie ilości projektów wprowadzanych na rynek i ceny mieszkań? Czy deweloperzy poszukują alternatywnych sposobów finansowania nowych projektów? Jakich? Sondę opracował serwis nieruchomości dompress.pl

Andrzej Oślizło, prezes zarządu Develia S.A. 

Wzrost stóp procentowych i wyższe koszty pozyskiwania kapitału będą miały negatywny wpływ  na liczbę lokali wprowadzanych do oferty oraz wzrost cen. Nasza spółka, zgodnie z planem, zwiększa ofertę, ale utrzymanie założonego tempa uzależniamy od dalszego rozwoju sytuacji na rynku. Praktycznie wszystkie inwestycje finansujemy ze środków własnych oraz z przedpłat klientów. Dobra sprzedaż już na początkowym etapie realizacji umożliwia wsparcie finansowania projektów. 

Z uwagi na zmieniające się realia na rynku i spodziewany spadek tempa sprzedaży analizujemy różne opcje, w tym rozwój w bardziej perspektywicznych obszarach, m.in. PRS, realizację projektów w formule JV czy też z większym udziałem finansowania bankowego. Posiadamy wystarczające rezerwy finansowe, aby w większym niż dotąd zakresie wesprzeć finansowanie projektów ze środków własnych, co będzie szczególnie istotne dla naszych klientów w trudniejszym czasie na rynku.  

Dariusz Szczypiński, dyrektor finansowy w Nickel Development

Wielokrotne już podwyżki stóp procentowych miały niebagatelny wpływ na wzrost kosztów związanych z finansowaniem inwestycji, a jego poziom uzależniony jest oczywiście od specyfiki danego projektu deweloperskiego. Ogólnie rzecz biorąc, skokowy wzrost oprocentowania mógł przełożyć się nawet na kilkaset złotych wyższe koszty pozyskania finansowania w przeliczeniu na 1 mkw. powierzchni użytkowej nieruchomości. 

Wzrost oprocentowania kredytów może dodatkowo spowodować wstrzemięźliwość części deweloperów w kwestii zakupu nowych gruntów oraz rozpoczynania inwestycji. Przy prognozowanym spadku tempa sprzedaży koszt w postaci procentu składanego, ponoszony z uwagi na długi czas, jaki upływa od nabycia gruntu do odzyskania środków podczas sprzedaży jest dla wielu deweloperów zwyczajnie nie do zaakceptowania. Część spółek deweloperskich sprzedaje właśnie teraz niektóre swoje aktywa, aby odmrozić gotówkę i tymi środkami sfinansować bliższe w czasie projekty i w ten sposób uniknąć zadłużania się. Tak więc, zawsze warto szukać alternatywnych źródeł finansowania, a mówię to z pełnym przekonaniem, ponieważ już od dawna korzystamy z takich możliwości.

Zbigniew Juroszek, prezes Atal S.A.

Spółka w swoim modelu zakłada finansowanie projektów, zarówno ze środków własnych, jak i obcych, a także w systemie mieszanym. Wyższe oprocentowanie kredytów i emitowanych przez Atal obligacji spowoduje oczywiście wzrost kosztów finansowych. Obecna sytuacja płynnościowa spółki w połączeniu z wpływami z zakontraktowanych wcześniej mieszkań  pozwala jednak na ograniczenie obcych źródeł finansowania do niezbędnego minimum. Aktualnie Grupa zabezpieczyła środki finansowe, które pozwolą na finansowanie przedsięwzięć w dużej mierze ze środków własnych.  

Małgorzata Ostrowska, dyrektor Pionu Marketingu i Sprzedaży w J.W. Construction Holding S.A.

Finansowanie inwestycji to jedna ze składowych ceny mieszkania, a zatem wyższe stopy procentowe oznaczają wyższą finalną cenę. Jak dotąd ten czynnik nie wpłynął istotnie na koszt realizacji naszych inwestycji, ponieważ wiele z nich w znacznym stopniu lub nawet całkowicie finansujemy sami, bądź po spłacie kredytu sprzedajemy w projekcie gotowe lokale. Przykładem jest inwestycja Jerozolimskie Invest w alejach Jerozolimskich w Warszawie, gdzie klient możne kupić gotowy do zamieszkania, funkcjonalnie urządzony lokal.

Adrian Potoczek, dyrektor ds. rozwoju w Wawel Service

Na tę chwilę nie widzimy zależności pomiędzy podwyższonymi stopami procentowymi a powstawaniem nowych inwestycji. Podobnie, wysoka inflacja to nie jest główny czynnik wpływający na cenę mieszkania i koszty budowy. Głównym czynnikiem jest tutaj cena gruntu. Posiadamy bank ziemi w całej Polsce oraz środki własne pozwalające na realizację kolejnych inwestycji. Obecnie nie przewidujemy również poszukiwania alternatywnych rozwiązań finansowych. Wszystkie nasze inwestycje są realizowane zgodnie z wyznaczonym wcześniej harmonogramem prac i nie prognozujemy na ten moment żadnych opóźnień. 

Piotr Ludwiński, dyrektor ds. Sprzedaży i Obsługi Klientów w Archicom S.A.

Firma ma stabilną sytuację finansową, nie posiadamy kredytów inwestycyjnych i cieszymy się zaufaniem instytucji finansowych, a na zachodzące zmiany patrzymy w perspektywie długoterminowej. Nasze 35-letnie doświadczenie i mocna pozycja rynkowa pozwalają na elastyczne dostosowywanie oferty do aktualnego popytu. Decyzję o rozpoczęciu projektu każdorazowo poprzedzamy dokładną analizą, stawiając na pierwszym miejscu ochronę interesów spółki, akcjonariuszy i inwestorów. Zmiana stóp procentowych, a tym samym wzrost kosztu finansowania, dotyczy całego rynku i to naturalne, że będzie wpływać na ostateczną cenę mieszkań, jednak nie jest to jedyny czynnik. Z naszych obserwacji wynika, że istotnie zmieniają się również ceny i dostępność gruntów, materiałów czy koszty wykonawstwa, co może powodować potencjalne problemy u mniejszych podmiotów. Większe niebezpieczeństwo, będące skutkiem wyższych stóp procentowych, widzimy w ograniczeniu zdolności kredytowej naszych potencjalnych klientów. 

Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę i Wrocław w Grupie Robyg

Wyższe stopy procentowe mają przede wszystkim przełożenie bezpośrednio na klientów, ich zdolność kredytową i wielkość mieszkania, na jakie mogą sobie pozwolić. Oczywiście finansowanie inwestycji w tak trudnych warunkach makroekonomicznych jest niełatwe. Należy jednak zaznaczyć, że Grypa Robyg ma bardzo dobrą pozycję gotówkową. Natomiast główny wpływ na ceny mieszkań ma inflacja oraz drastyczny wzrost kosztów materiałów budowlanych, energii, usług i surowców. To z pewnością będzie bardzo ważny czynnik, który zdeterminuje wielkość popytu na mieszkania, a tym samym dopasowującą się do niego podaż. Zakładamy, że zdecydowanie zwiększy się rynek mieszkań na wynajem i tu już obserwujemy rosnące zainteresowanie klientów.

Yaron Shama, dyrektor Finansowy Ronson Development

Wyższe stopy procentowe w znacznym stopniu przekładają się na koszty związane z finansowaniem procesu inwestycyjnego. W przypadku dewelopera, który emituje obligacje, by sfinansować zakup gruntu ponoszenie kosztów inwestycji rozpoczyna się od pierwszego dnia. Zwykle są to koszty stałe, doliczane do kosztów inwestycji i ponoszone aż do zakończenia budowy. Drugi aspekt dotyczy finansowania procesu budowy przez bank, co może oczywiście wpłynąć na całkowite koszty inwestycji. W tym przypadku najważniejsze jest to, w jakim tempie prowadzona jest sprzedaż. Jeśli jest ona na zadowalającym poziomie, ekspozycja na wysokie odsetki nie jest istotna. 

Ronson Development stale poszukuje alternatywnych, dodatkowych sposobów na pozyskanie finansowania. W pierwszym kwartale 2022 roku, dzięki pomocy naszego głównego udziałowca, podpisaliśmy umowę SAFE z potencjalnymi inwestorami. Zawsze rozważamy także możliwości JV z właścicielami gruntów.

Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic

Wyższe stopy procentowe i zaostrzenie kryteriów dotyczących obliczania zdolności kredytowej mają przede wszystkim negatywny wpływ na możliwość uzyskania finansowania przez nabywców. W tej chwili nie jest to znaczący problem dla uzyskania finansowania inwestycji czy czynnik znacząco zwiększający koszty. Największe znaczenie dla potencjalnego dalszego wzrostu cen ma jednak wzrost kosztów budowy.

Janusz Miller, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu Home Invest

Generalnie finansujemy inwestycje z własnych środków oraz wpłat klientów. Pod koniec ubiegłego roku sprzedaliśmy jeden z naszych projektów w całości do funduszu. Dzięki temu zostało zapewnione m.in. finansowanie realizacji inwestycji. Takie doświadczenie pozwala nam szerzej otworzyć się na współpracę z funduszami także przy kolejnych projektach. Nie wykluczamy też pozyskiwania finansowania z banków.   

Mariola Żak, dyrektor sprzedaży i marketingu w Aurec Home

Prawdą jest, że wyższe stopy procentowe i wymagania dotyczące zdolności kredytowej, jakie na banki nałożyła Komisja Nadzoru Finansowego sprawiły, że kredyt jest trudniej dostępny niż jeszcze kilka miesięcy temu. Gwałtowny wzrost stóp procentowych oddziałuje negatywnie na całą branżę. Liczymy się z tym, że droższe pozyskiwanie kapitału i obsługa zobowiązań będzie miała znaczący wpływ na ilość wprowadzanych na rynek mieszkań i ich ceny. W przypadku lokali deweloperskich ceny już wzrosły w marcu 2022 roku o 19,1 proc. względem marca poprzedniego roku. Przewidujemy, że ceny mieszkań nadal będą wzrastać, ponieważ wciąż w górę idą koszty realizacji inwestycji, jednak znacznie wolniej niż dotychczas ze względu na spadek popytu. Cały czas bacznie obserwujemy zmiany zachodzące na rynku i zastanawiamy się nad optymalnym rozwiązaniem dotyczącym finansowania kolejnych inwestycji.

Teresa Witkowska, dyrektor ds. Sprzedaży i Marketingu Napollo Residential 

Wzrost stóp procentowych wpływa bezpośrednio na wzrost kosztów finansowania nowych inwestycji. Należy się spodziewać, że w związku z tym wzrosną ceny mieszkań. Tu niestety nie da się od tego uciec, dlatego osoby, które obecnie zastanawiają się nad zakupem mieszkania nie powinny odkładać tej decyzji. W kwestii finansowania naszych, kolejnych inwestycji nie przewiduje zmian, będziemy działać jak dotychczas czyli poprzez pozyskanie finansowania we własnym zakresie. 

Marcin Michalec, CEO Okam

Wzrost kosztów finansowania inwestycji z uwagi na rosnące koszty materiałów budowlanych czy podwyżki stóp procentowych w przypadku kredytu deweloperskiego lub obligacji zmiennokuponowych opartych o WIBOR mogą wpłynąć na finasowanie bieżących projektów przez niektórych deweloperów, czy na przesunięcie w czasie planowanych inwestycji. 
Jednocześnie, mając na uwadze wzrost kosztów realizacji projektów w związku z rosnącymi cenami surowców i materiałów budowlanych na światowych rynkach, ceny mieszkań będą rosły, ale wzrost będzie raczej stabilny, na kilkuprocentowym poziomie. Klienci, którzy nie będą w stanie pozyskać niezbędnego finansowania na zakup mieszkania na własność zasilą zapewne, przynajmniej czasowo rynek najmu. Na wygląd rynku nieruchomości będzie miał wpływ dalszy rozwój sytuacji makroekonomicznej i finansowej w Polsce.

Joanna Janowicz, dyrektor zarządzająca w firmie Constructa Plus 

Nowe inwestycje finansujemy ze środków własnych, więc potencjalne problemy wynikające z wyższych kosztów obsługi zadłużenia nas akurat nie dotyczą. Nie poszukujemy też alternatywnych rozwiązań. Mamy na różnym  etapie przygotowań cztery projekty, na które zabezpieczyliśmy już finansowanie, jednak decyzja o ich uruchomieniu dopiero zapadnie. Większe znaczenie w tym kontekście mają dla nas rosnąca inflacja, niepewność na rynkach finansowych, ceny i dostępność materiałów budowlanych.

Wojciech Chotkowski, prezes zarządu Aria Development 

Nasza najnowsza inwestycja Osiedle Natura 2 w Wieliszewie dotąd prowadzona była bez finansowania zewnętrznego. Udało nam się zrealizować dwie trzecie projektu ze środków własnych. Ze względu na skale naszych, nowych projektów w Poznaniu i okolicach Warszawy, jesteśmy otwarci na rozmowy z bankami i prywatnymi funduszami. 

Sebastian Barandziak, prezes zarządu Dekpol Deweloper

Rosnące stopy procentowe mogą znacząco wpłynąć na całkowite koszty inwestycji deweloperskich. Stąd niezmiernie ważnym aspektem jest odpowiedzialne budowanie harmonogramów projektów. Skorelowanie ze sobą wpływów ze sprzedaży z wydatkami na projekcie pozwala minimalizować koszty finansowe. Oczywiście spółka korzysta z finansowania zewnętrznego, ale nasza polityka zabezpieczeń i zarządzania płynnością pozwala minimalizować negatywne skutki wzrostów stóp procentowych na osiągane wyniki i co ważne – ceny oferowane klientom.  

Naszym zdaniem większe ryzyko spadku ilości wprowadzanych na rynek projektów mieszkaniowych objawić się może od strony popytowej. Według danych z sektora bankowego zdolności kredytowe klientów skurczyły się o 50 proc. od początku cyklu podwyżek stóp przez RPP. Z drugiej jednak strony, zauważalny, drastyczny spadek oferty mieszkań na wynajem, spowodowany napływem uchodźców z Ukrainy pozwala oczekiwać wzrostu sprzedaży wśród klientów inwestycyjnych. Na bieżąco monitorujemy sytuację rynkową oraz stale poszukujemy nowych, atrakcyjnych źródeł pozyskiwania kapitału.    

DOMPRESS

Co dalej z mieszkaniówką

Z jakimi największymi wyzwaniami będą musieli mierzyć się deweloperzy w 2022 roku? Co będzie sprzyjało rozwojowi rynku mieszkaniowego? Sondę opracował serwis nieruchomości dompress.pl

Tomasz Kaleta, dyrektor Departamentu Sprzedaży w Develia S.A. 

Największymi wyzwaniami dla rynku mieszkaniowego w 2022 roku będzie sytuacja za naszą, wschodnią granicą, postępująca inflacja i drożejące materiały budowlane, co w połączeniu z ich pogarszającą się dostępnością może powodować opóźnienia w realizacji projektów. Podwyżki stóp procentowych i wejście w życie nowej rekomendacji Komisji Nadzoru Finansowego, wprowadzającej nowe zasady wyliczania zdolności kredytowej, może pokrzyżować plany nabywców, którzy muszą skorzystać z finansowania hipotecznego. Nieustającym problemem pozostają także wysokie ceny i niska dostępność gruntów pod zabudowę. 

Rynkowi sprzyjać będzie natomiast popyt ze strony nabywców inwestycyjnych – indywidualnych i instytucjonalnych. Ci pierwsi dalej będą lokować swój kapitał w nieruchomościach, gdyż, mimo podwyżek, przy dwucyfrowej inflacji realna stopa procentowa pozostaje głęboko ujemna. Mieszkania, które w ostatnich latach drożały o 10-12 proc. rocznie, dobrze sprawdzają się jako aktywa chroniące oszczędności przed utratą wartości. Warto tu wspomnieć, że w 2021 roku nabywcy gotówkowi odpowiadali za 50 proc. wszystkich transakcji, a obecnie odsetek ten wynosi aż 70 proc. Z kolei fundusze inwestycyjne będą jeszcze bardziej zainteresowane zakupami dużych pakietów lokali lub nawet całych osiedli w celu oferowania ich w ramach najmu instytucjonalnego (PRS). Spodziewamy się, że popyt na tego typu nieruchomości będzie rósł wskutek migracji do Polski uchodźców z Ukrainy oraz przejścia na rynek wynajmu osób, które utraciły zdolność kredytową. 

Adam Urbański, dyrektor Sprzedaży w TDJ Estate

Największym wyzwaniem, z którym już teraz muszą mierzyć się praktycznie wszyscy inwestorzy to  problemy z płynnością dostaw spowodowane pandemią i pogłębione przez konflikt zbrojny na Ukrainie. Niedobór surowców, wysokie ceny materiałów, brak siły roboczej a w konsekwencji bardzo wysokie koszty budowy. Wysokie koszty budowy przekładają się natomiast na ceny sprzedaży mieszkań. Również wprowadzenie nowej ustawy deweloperskiej nie ułatwi nam życia w 2022 roku. Odbije się nie tylko na deweloperach, ale również pośrednio na konsumentach i inwestorach powierzchni mieszkaniowych. 

Dużym problemem staje się również trudnodostępny i relatywnie drogi kredyt oraz niższa zdolność kredytowa nabywców. Tym co będzie nam sprzyjać to migracja i przybycie dużej rzeszy uchodźców z Ukrainy, którzy wygenerowali spory ruch na rynku najmu mieszkań lub zdecydują się na zainwestowanie i osiedlenie się w Polsce. Sytuacja ta również może przyspieszyć rozwój rynku najmu PRS. Fundusze widząc potencjał na tego typu usługi w Polsce coraz chętniej będą wykupywać od deweloperów nawet całe osiedla  mieszkaniowe, jak miało to miejsce w Niemczech, aby wynajmować je długoterminowo. 
Pamiętajmy również, że w dalszym ciągu na polskim rynku nieruchomości mamy niedobór substancji mieszkaniowej. Na tle Europy Polska plasuje się na szarym końcu liczby mieszkań przypadających na 1000 mieszkańców. To również silny trend, który przez lata napędzał krajowych deweloperów i wszystko wskazuje na to, że tak pozostanie.

Zbigniew Juroszek, prezes zarządu Atal S.A.

W tym roku szacujemy, że kontraktacja wyniesie około 3- 3,5 tys. lokali. Tegoroczne, niższe niż przed rokiem, plany kontraktacji wynikają z ostrożności. W obecnej sytuacji szacujemy osiągnięcie około 75 proc. tego, na co liczylibyśmy w normalnych okolicznościach. Jest to bardzo konserwatywny szacunek. W tej kalkulacji uwzględniamy spowolnienie decyzji po stronie kupujących spowodowane niepewnością. Klienci oraz banki muszą znaleźć złoty środek, jak finansować się w okresie przejściowym, kiedy pieniądz jest droższy. Nie należy spodziewać się jednak gwałtownego odejścia klientów od zakupów nieruchomości. Uważamy, że wciąż w Polsce mamy strukturalny niedobór mieszkań, który stymuluje rynek. 

Adrian Potoczek, dyrektor ds. rozwoju w Wawel Service

Ogromne zawirowania na rynku kredytów hipotecznych, najwyższa od dwudziestu lat inflacja, braki kadrowe, wzrost cen materiałów budowlanych, wojna na Ukrainie i niepewna sytuacja geopolityczna w Europie... To wszystko wpłynie na rynek nieruchomości. Oczywiście, jesteśmy na to przygotowani. Mamy również zabezpieczony obszerny bank ziemi, co gwarantuje nam płynne inicjowanie kolejnych projektów. Mamy jednak nadzieję, że za kilka czy kilkanaście miesięcy sytuacja zacznie się wracać do normy. 

Andrzej Gutowski, wiceprezes, dyrektor sprzedaży Ronson Development

Niepewność na rynkach, braki w dostawach towarów, a także wzrosty cen materiałów i usług to wyzwania, przed którymi stoi wiele branż, w tym deweloperska. Niemniej, rynek nieruchomości jest nadal jedną z najbardziej stabilnych form inwestowania, także w czasie zawirowań gospodarczych. Inwestowanie w nieruchomości daje poczucie ochrony kapitału, a nawet zyski przekraczające inflację.  

Z pewnością coraz większej grupy osób nie będzie stać na zakup mieszkania, co spowoduje, że mocno rozwinie się rynek najmu. Tu jest pole dla rozwoju PRS. To drugi filar naszego biznesu, który będziemy intensywnie rozwijać. Do końca 2025 roku chcemy dostarczyć 3000 mieszkań na wynajem w Warszawie, Wrocławiu i Poznaniu. Do tego czasu nasz bank ziemi w segmencie PRS będzie zabezpieczony na około 5000 lokali. 

Cezary Grabowski, dyrektor sprzedaży i marketingu Bouygues Immobilier Polska

Wyzwań nie brakuje, szybko rosnące koszty budowy i niestabilność ogólnej sytuacji makroekonomicznej to te najważniejsze. Z punktu widzenia nabywców wyzwaniem może być zmniejszająca się zdolność kredytowa i mniejsza oferta na rynku. Z drugiej strony, Polacy dysponują znacznymi środkami ulokowanymi na rachunkach bankowych. Wysoka inflacja może zachęcać do ich zainwestowania w na rynku nieruchomości. Tym bardziej, że już obserwujemy wzrost stawek najmu w związku z napływem obywateli Ukrainy.  

Joanna Janowicz, dyrektor zarządzająca w firmie Constructa Plus

Największym wyzwaniem 2022 roku dla podmiotów działających na rynku mieszkaniowym i w ogóle w całej polskiej gospodarce jest niepewność. Mamy świadomość istnienia takich zjawisk jak inflacja, zerwane łańcuchy dostaw, mniejszy dostęp do pracowników, ograniczenie finansowania inwestycji indywidualnych oraz instytucjonalnych i wiemy, że wszystkie mają negatywny wpływ na rynek. Mierzymy się teraz z ogromną niepewnością rynkową, być może największą od czasów transformacji gospodarczej przełomu lat 80/90. Wiele w tym momencie zależy od tego, jak długo potrwa wojna w Ukrainie.  

Migracja ludności z Ukrainy paradoksalnie może być czynnikiem sprzyjającym polskiemu rynkowi mieszkaniowemu. Już teraz daje się odczuć presję, jaką próbują wywierać na inwestorów samorządy, aby powstały nowe, relatywnie niedrogie mieszkania. Jeśli nowe mieszkania mają powstać, potrzebny jest dodatkowy zasób gruntów. Upatruję w tym szansy na wprowadzenie na rynek działek budowlanych z Krajowego Zasobu Nieruchomości i spółek należących do skarbu państwa. Na tym mogą też skorzystać polscy klienci, których podwyżki stóp procentowych wykluczyły z rynku i czekają na niedrogie mieszkania do wynajęcia. 

Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic

Największym wyzwaniem dla rynku jest ograniczenie możliwości uzyskania kredytów i wzrost ich kosztów. To spowoduje spadek ilości transakcji, ale też może być zbawienne dla jeszcze szybszego wzrostu cen. Na pewno będą nam nadal towarzyszyć trudności produkcyjne, w tym braki oraz wzrost cen materiałów i robocizny.

Mariola Żak, dyrektor sprzedaży i marketingu w Aurec Home

Rozwój rynku nieruchomości w 2022 roku jest w dużej mierze zależny od eskalacji konfliktu na Ukrainie. Deweloperzy mówią jednym głosem: rosnące koszty budowy są obecnie największymi trudnościami, jakim muszą sprostać wszyscy uczestnicy rynku. Na początku tego roku ceny materiałów budowlanych wzrosły średnio o 28 proc. w porównaniu do stycznia 2021. I tak trudną już sytuację dla branży pogorszyła jeszcze rosyjska inwazja, która w bardzo krótkim czasie spowodowała wzrost cen surowców na rynkach światowych. Obecnie zauważamy problem z dostępnością materiałów budowlanych ze wschodu i bardzo wysokie koszty ich transportu. 

Gorącym tematem w ostatnich miesiącach są podwyżki stóp procentowych. Wyższe raty spłaty kredytów oznaczają niższą zdolność kredytową wielu gospodarstw domowych, co powoduje, że część z nich zrezygnuje lub odkłada w czasie decyzję o nabyciu mieszkania. 
Palącym problemem w branży jest także ograniczona dostępność gruntów pod inwestycje. Gruntów o uregulowanej sytuacji prawnej, w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach i cenach jest jak na lekarstwo i wyraźnie drożeją. Deweloperzy muszą kupować działki o niższej atrakcyjności lub pogodzić się z wysokimi cenami napędzanymi dużym popytem. 

Kolejnym wyzwaniem stojącym przed branżą nieruchomości jest ustawa deweloperska, która wchodzi w życie 1 lipca tego roku. Największą zmianą tych regulacji będzie powołanie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, który zakłada obowiązek odprowadzania przez deweloperów 1 proc. ceny brutto od każdej wpłaty z tytułu sprzedanego mieszkania czy domu. 

Z perspektywy deweloperów pocieszającym jest fakt, że mimo rosnących cen mieszkań, popyt utrzymuje się na wysokim poziomie i nie nadąża za podażą, co oznacza, że będziemy mieli co robić.

Teresa Witkowska, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu Napollo Residential 

Głównym wyzwaniem dla deweloperów będzie pozyskiwanie klientów w segmencie popularnym. Zmiany w przepisach, inflacja, wzrost stóp procentowych i wojna w Ukrainie spowodowały, że czas w którym klient podejmuje decyzję o zakupie nieruchomości znacznie się wydłużył. Jeszcze w trakcie trwania pandemii zauważyliśmy, że klienci byli zdecydowani i chcieli inwestować. Obecnie się to zmieniło, dlatego dla nas kluczowe jest dotarcie do potencjalnego nabywcy i bardzo dokładne rozpoznanie jego potrzeb.

Marcin Michalec, CEO Okam

Z pewnością jednymi z najważniejszych wyzwań w kolejnych miesiącach bieżącego roku mogą być wzrosty cen niektórych materiałów budowlanych i surowców, a także problem z brakiem pracowników sektora budowlanego, przede wszystkim fizycznych, co może przełożyć się na opóźnienia w realizacji inwestycji oraz wzrosty cen lokali. Kolejny, istotny wpływ na rynek będzie mieć sytuacja ekonomiczna, w tym takie wskaźniki, jak inflacja, stopy procentowe i ich ewentualne podwyżki, a także regulacje związane z Polskim Ładem, które wpływają na dochód, a tym samym siłę nabywczą gospodarstw domowych. Niekorzystnym aspektem pozostaje również kwestia drożejących, a jednocześnie bardzo ograniczonych, szczególnie w dużych miastach, działek inwestycyjnych. Dużą niewiadomą, która będzie oddziaływać, na przykład wywołując obawy u części inwestorów czy wręcz wstrzymywać ich niektóre projekty jest dalszy rozwój sytuacji w Ukrainie. Na pewno na jakiś czas nastąpi przystopowanie inwestycji i planów realizowanych w Polsce przez inwestorów zagranicznych, traktujących nasz rynek jako niepewny z uwagi na bliskość Ukrainy. Jednocześnie, w przypadku podwyższenia stóp procentowych, droższe kredyty mogą ograniczyć popyt na mieszkania, choć ten i tak od dłuższego czasu znacząco przewyższa podaż. Oczywiście musimy pamiętać także o nowelizacji ustawy deweloperskiej i implementacji nowych przepisów przez inwestorów, a także o niejednokrotnie wydłużających się procesach administracyjnych. 

Edyta Kołodziej, dyrektor sprzedaży i marketingu w Nickel Development

Sytuacja na rynku mieszkaniowym w 2022 roku będzie z pewnością dynamiczna. Mamy bowiem do czynienia z wieloma zmiennymi, które będą oddziaływać na sektor i musimy być przygotowani na różne scenariusze. Zmagamy się obecnie ze wzrostem oprocentowania kredytów, rosnącymi kosztami budowy i odpływem pracowników narodowości ukraińskiej. Z uwagi na utrzymujący się wzrost cen nieruchomości, który jednak w drugiej połowie 2022 roku powinien ulec wyhamowaniu, wzrost stóp procentowych, których kolejne odsłony nadal są przed nami , jak zapowiada Rada Polityki Pieniężnej, wprowadzanie kolejnych inwestycji na rynek będzie stanowiło niemałe wyzwanie. Należy liczyć się z tym, że oferta na rynku będzie mniejsza i raczej dedykowana osobom zamożniejszym. Odnotowujemy duże zainteresowanie inwestorów niewielkimi mieszkaniami, zwłaszcza w inwestycji Fiqus Marcelin. Inwestorzy, obserwując rosnące ceny najmu, bardzo chętnie lokują środki w nieruchomości. Natomiast mieszkania o większych metrażach, które oferujemy w St_art Piątkowo, kupują na własne potrzeby. Te sprzedają się bardzo szybko, gdyż na rynku występuje niewielka podaż gotowych lokali.

Janusz Miller, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu Home Invest

Rynek mieszkaniowy w 2022 roku będzie musiał mierzyć się z zupełnie nową sytuacją. Mamy obecnie do czynienia z rosnącymi kosztami budowy oraz wzrostem stóp procentowych, co przełoży się na dalszy wzrost cen mieszkań. Minione lata utrwaliły prawidłowość, że kiedy kredyty są drogie spadają ceny mieszkań i odwrotnie. Teraz nie ma żadnych podstaw do powrotu do przeszłości.

Wojciech Chotkowski, prezes zarządu Aria Development

Największe wyzwania to wysoka inflacja, brak działek budowlanych w rozsądnych cenach, wprowadzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, nowe wymogi związane z efektywnością energetyczną i elektromobilnością oraz niepewność związana z wojną na wschodzie. Rynkowi będzie sprzyjać silny popyt, gdyż w Polsce wciąż brakuje 3 mln mieszkań.

Sebastian Barandziak, prezes zarządu Dekpol Deweloper

Sytuacja na rynku mieszkaniowym w 2022 będzie bardzo dynamiczna. W marcu br. obserwowaliśmy w większości dużych miast spadek podaży oraz popytu na nowe mieszkania. Analitycy wskazują, że na budownictwo mieszkaniowe negatywnie wpływa m.in wzrost oprocentowania kredytów i kosztów budowy. Innym czynnikiem, który pogarsza sytuację sektora jest wojna w Ukrainie. Na budowach znów zaczyna brakować rąk do pracy, bo wielu ukraińskich pracowników wróciło do swojej ojczyzny. Z kolei skutkiem sankcji nakładanych na Rosję jest wzrost cen m.in. energii i paliwa oraz stali. Wyzwaniem dla rynku mieszkaniowego będzie zatem utrzymanie poziomu sprzedaży mieszkań na zeszłorocznym poziomie. A to, przy rosnących stopach procentowych, które wpływają na ograniczenie liczby klientów, a także przy potencjalnym wzroście cen lokali na skutek wzrostu cen materiałów budowlanych, nie będzie łatwe. Wyzwaniem będzie  również terminowa realizacja inwestycji pomimo ograniczeń w dostępie do siły roboczej na budowach oraz obecnej terminowości dostaw materiałów.

DOMPRESS